«I have a dream» aurait pu écrire Emmanuel Le Roch, ex-délégué général de Procos, fondateur de Eclor et co-rapporteur du rapport du Cnc sur la vacance commerciale en centre-ville. Le sujet, toujours plus brûlant à mesure que les vitrines s’aveuglent, est devenu central au moment des municipales de 2026, et promet de l’être encore plus pour les présidentielles de l’an prochain : il nous présente le pourquoi de ces 40 mesures qui éteindront, peut-être, l’incendie.
Avec Eric Malezieux, mon co-rapporteur pour ce travail collectif au sein du Conseil National du Commerce, nous avons animé des groupes de travail et auditions pendant près de six mois qui ont permis de confronter les points de vue de toutes les parties prenantes du CNC (fédérations d’enseignes, de commerçants, d’élus locaux CCI, CMA, managers de commerce, administration centrale …) avec la volonté de dépasser les silos habituels de réflexion.
La vacance commerciale est aujourd’hui l’objet de fortes inquiétudes et de recherches de solutions. Le développement des locaux commerciaux vides inquiète habitants, élus, commerçants, propriétaires lmmobiliers. Compte tenu de l’ampleur du phénomène, de la diversité territoriale, nous avons délibérément choisi de traiter du sujet de la vacance commerciale en centre-ville en considérant la complexité de ce cadre territorial et parce que le centre-ville génère plus d’inquiétudes qui dépassent le cadre du seul commerce et des sentiments de déprise, d’abandon. Des conséquences qui dépassent l’économique pour s’étendre au social et au sociétal.
La difficulté d’un sujet traité à de nombreuses reprises était d’être utile en proposant des idées et solutions complémentaires l’est habituellement, d’éviter le piège des discussions de type « café du commerce » et d’inscrire les propositions dans une démarche positive vers l’avenir sans stigmatiser le rôle de tel ou tel.
Les idées forces de nos propositions sont les suivantes : lutter contre la vacance commerciale n’est pas une fin en soi. Elle est la résultante de nombreux phénomènes simultanés qui relèvent à la fois des transformations de la consommation et du commerce, de la fragilisation de dernier mais également des conséquences des décisions des territoires (répartition géographique des activités, accessibilité, désirabilité, habitat, qualité de vie…). Avant de traiter du pourcentage de locaux vides, de chercher à les remplir, de supprimer les obstacles ou sanctionner les comportements non souhaités, il est impératif de partager une visio co-construite d’un futur centre-ville qui réponde aux différentes composantes des besoins des habitants et usagers des lieux de vie, au-delà du seul commerce mais dans lequel celui-ci a toute sa place.
L’objectif premier nationalement et localement est d’imaginer un narratif positif du centre-ville de demain comme lieu d’habitation et de vie. Faire qu’habiter un centre-ville et y passer du temps soit le rêve d’une majorité d’entre nous. Ne pas résumer les discours sur les centres villes comme des problèmes à résoudre, des tensions, des difficultés, de la dégradation et du décrochage. Tout centre-ville, y compris dans des territoires en déprise démographique par exemple, doit construire son récit et un projet positifs pour demain et non nostalgique du passé.
Nos 40 propositions sont organisées autour des trois thématiques principales : la gouvernance et la stratégie commerciale ; l’attractivité des territoires, mutations des flux et de la consommation ; l’immobilier commercial et la fiscalité.
Pour répondre à ces enjeux, nous insistons par exemple sur :
– une meilleure connaissance par les maires et élus locaux des évolutions et spécificités des modèles économiques du commerce et de la consommation à travers un cycle de séminaires de formation et une information annuelle par le CNC.
Partout en France, la gouvernance locale doit organiser l’échange permanent avec les acteurs du commerce sur toutes les décisions qui impactent les flux et activités.
– Responsabiliser mais aussi de donner envie aux propriétaires de locaux en centre-ville (commerces ou logements) de s’engager pour l’avenir de leur centre-ville, développer l’habitat, accueillir des exploitants. Rien ne sera possible sans engager les propriétaires. Etre propriétaire aussi des responsabilités. Nous formulons des propositions d’incitation fiscale pour les bailleurs qui investissent tout en assurant des loyers commerciaux raisonnables, le principe de déficits fiscaux plus faibles pour les propriétaires passifs et plus élevés pour les propriétaires qui investissent dans leurs locaux, une taxe sur les friches commerciales plus efficace et des possibilités d’exonération très réduites.
– Le développement d’une approche publique-privée plus systématique à la fois dans le cadre des foncières de redynamisation et par le développement de partenariats avec des promoteurs et propriétaires privés dans un objectif de projet d’intérêt général de construction d’un centre-ville agréable en combinant compétences et moyens complémentaires. Rien ne serait plus faux que de croire que l’argent public et ses acteurs feront tout résoudra tout.
-La co-construction impérative réclame, l’intégration des représentants du commerce dans le pilotage national et local des programmes nationaux tels que Action Coeur de Ville
-Le monde change, les exploitants doivent être accompagnés pour s’adapter. Cela suppose des dispositifs pour les jeunes commerces fragiles dans leurs premières années, de travailler sur la reprise/transmission de commerces existants mais aussi de poursuivre les travaux avec les représentants des propriétaires pour que les dispositifs du bail commercial permettent une adaptation du loyer avec l’évolution des activités locales, des refacturations (taxe foncière notamment) qui fasse supporter à chacun les coûts et risques de ses activités propres …
Ce rapport doit marquer le cadre de la poursuite d’un travail avec l’administration, les représentants politiques et les parties prenantes dans les tous prochains mois ; une phase déterminante qui définira l’utilité réelle de nos travaux. Croisons les doigts.