L’enfer est pavé de bonnes intentions. En plafonnant l’Indice des loyers commerciaux, pour protéger le commerce des bonds actuels de l’inflation, les Parlementaires n’ont pas voulu que cette mesure d’exception profite aux «gros» : seulement aux «petits». Mais cette rupture d’égalité, vice constitutif – sinon constitutionnel – pourrait bien en faire apparaître d’autres. Si les statisticiens de l’Insee voulaient bien justifier de leur méthode de calcul. Clause essentielle de l’échelle mobile, l’indice pourrait alors s’appuyer sur un mur solide.
Par Me Gilles Hittinger-Roux (HB&Associés)
Nos députés et sénateurs viennent d’accéder à une demande légitime du commerce : le plafonnement de l’indexation annuelle ne pourra excéder 3.5 % pour les loyers commerciaux. Pour autant, le dispositif ne s’appliquera pas à l’ensemble des entreprises du commerce. Il sera réservé aux seules Tpe et Pme… ce qui parait contestable en termes de rupture d’égalité et injustifié d’équilibre économique. Avant de se réjouir d’une telle mesure, il conviendrait donc de regarder de plus près l’échantillonnage des différentes composantes de l’Indice retenu par nos amis statisticiens de l’Insee.
Une mesure imparfaite
a) Le commerce dans sa globalité
Au cours des derniers mois, des pans entiers du commerce se sont effondrés, notamment dans le secteur du textile. De grandes enseignes ont été reprises par des groupes ou des individus qui ont couru le risque d’en faire leur affaire… Pour autant, ceux-là même qui en ont préservé les emplois, ont été étrangement exclus des aides mises en place par l’Etat pour faire face à la gestion de la crise sanitaire.
Certes, les pouvoirs publics se sont chargés des coûts salariaux ; mais les bailleurs n’ont pas tous fait preuve de la même générosité et ont réclamé, de manière intransigeante, le paiement de l’intégralité de leurs loyers. Le petit commerce a bénéficié d’un traitement nettement plus favorable puisqu’il a obtenu un accompagnement de l’Etat.
Cette inégalité vient d’être réitérée par les nouvelles mesures prises pour l’indexation. Une nouvelle fois, les grandes enseignes sont pénalisées au profit des petits commerçants. Cette opposition n’est pas saine, d’autant que ces deux formes de commerces sont complémentaires.
b) La rupture d’égalité
Le bail commercial est aussi une affaire de propriétaires et de revenus locatifs. Comment convaincre un propriétaire de murs commerciaux d’accepter de louer à un commerçant indépendant, dont les loyers indexés seront plafonnés, alors que les loyers des grandes enseignes suivront l’évolution de l’indice Ilc. Les cœurs de ville vont également pâtir de ces nouvelles dispositions, puisque les municipalités peinent à trouver des propriétaires prêts à accepter de voir leurs revenus amputés par l’indexation plafonnée.
D’autres conséquences juridiques pourraient apparaître, notamment au regard de la révision des loyers (article 145-39). S’agissant des loyers de renouvellement, l’expert judiciaire et le tribunal devront, pour fixer une valeur locative, vérifier que les éléments de références utilisés aient bénéficié ou non du plafonnement de l’indexation.
La mathématique et les hommes de chiffres
Impossible de contester les variations des indices produits par l’Insee ; ce n’est pas dans notre culture. Il y a des bastions à protéger. Il n’empêche : le citoyen qui tient commerce peut s’interroger sur les chiffres présentés au cours du confinement. L’économie de la France était à l’arrêt. Les indices auraient dû plonger. Or, il faut constater qu’à l’exception du quatrième trimestre 2020 où l’Ilc a enregistré une légère baisse (- 0.32), tous les autres trimestres sont en hausse !
Légitimement, il est possible de s’interroger sur le panel utilisé pour le calcul de l’Ilc. Cette réflexion s’était déjà posée au moment de la création de cet indice, le 4 août 2008, puisque le panel retenu était déjà paru insuffisamment représentatif. Il est certain qu’il y a eu une prise de conscience de ces lacunes, puisque dans la note «Informations Rapides», du 22 décembre 2021, on peut lire que : «A compter du premier trimestre de 2016, l’Insee améliore la méthode de calcul de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail (25 % du panier, à l’époque) en le calculant désormais sur des informations exhaustives.» (sic !). Cet aveu aurait dû conduire nos statisticiens à revoir leur mode de calcul ou, à tout le moins, à justifier que ladite méthode n’est pas erronée.
Nos parlementaires devraient se saisir de cette difficulté et réfléchir aux moyens de rétablir une égalité de traitement entre le petit commerce et les enseignes. Dès lors, chers parlementaires, avant même de poursuivre votre réflexion quant au plafonnement de l’Ilc, ne devriez-vous pas commencer par vérifier la méthode utilisée pour le calcul dudit indice ?
L’échelle pourrait ainsi reposer sur un mur connu.