La confiance n’est pas toujours une valeur sûre. Le congé donné, les négociations se sont engagées. Elles ont duré, la prescription biennale est arrivée. D’indemnité d’évictions le locataire a été privé. Il n’a pas vu le temps passer. Il jouait la bonne foi : elle existe en matière de contrat, pas en matière de procédure ! Dans son arrêt du 12 février, la Cour de cassation n’a fait que son boulot : mais, bon sang, que fait le Législateur ?
Un billet d’humeur de Me Gilles Hittinger-Roux, HB&Associés
Comme on le sait, l’enfer est pavé de bonnes intentions. Un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation en date du 12 février 2026 en donne une parfaite illustration. Elle rappelle que : «la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé, même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction (…)».
Il ne s’agit pas là d’une nouveauté. Cette décision s’inscrit dans la jurisprudence constante de la Cour de cassation, qui refuse de voir d’autres causes d’interruption ou de suspension de la prescription que celles visées par le Code civil. Est-ce pour autant une bonne raison ?
En l’espèce, le preneur avait effectivement fait fait preuve d’une confiance démesurée à l’égard de son bailleur. Il s’est laissé entrainer dans des pourparlers interminables destinés à fixer le montant de son indemnité d’éviction. Bien mal l’en a pris : cet optimisme naïf s’est retourné contre ce malheureux preneur. Le moment venu, le propriétaire lui a opposé malicieusement la prescription de son action.
En faisant le faisant juger comme une cause d’interruption de la prescription, le locataire espérait voir ce comportement déloyal sanctionné. L’idée n’était pas mauvaise : les juridictions annulent, par exemple, les commandements visant les clauses résolutoires lorsqu’ils sont délivrés de mauvaise foi. Certes, l’annulation de ces derniers a été le fruit d’une construction prétorienne rendue possible en l’absence de texte. Ce n’est pas le cas pour les causes d’interruption de la prescription.
La Cour de cassation a donc rendu un arrêt strictement conforme au droit positif. Il conduit néanmoins à une situation d’injustice, dans la mesure où elle ne répond pas au mécanisme de la prescription. La prescription extinctive, telle que définie par l’article 2219 du Code civil, est un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps. D’inaction, en l’occurrence, il n’y en eût pas !
Le preneur a bien entendu exercer son droit pour obtenir le paiement de son indemnité d’éviction. Il a bien fourni les pièces et éléments que son bailleur lui réclamait pour déterminer le quantum de ladite indemnité. Il s’est simplement laissé abuser, sans penser que le bailleur aurait la déloyauté de lui opposer la prescription de son droit.
La morale de cette affaire est double :
• Si les contrats doivent s’exécuter de bonne foi, conformément aux dispositions de l’article 1104 du Code civil, il n’en va pas de même en matière de procédure. Là, tous les coups sont permis, et en totale impunité.
• Â une époque d’inflation normative, le Législateur ne devrait-il pas s’emparer de ce sujet, en ajoutant aux causes d’interruption ou de suspension de la prescription le comportement déloyal ou de mauvaise foi de la partie qui prescrit, ou en obligeant le débiteur de l’indemnité (occupation ou éviction) à rappeler annuellement à son cocontractant l’échéance de la prescription.
Il ne reste plus à notre malheureux locataire qu’à rechercher la responsabilité de son bailleur, eu égard son comportement fautif. De manière plus générale, l’enseignement à retirer de cette décision est, pour les preneurs, d’assigner leurs bailleurs en référé ou au fond, afin d’interrompre avec certitude la prescription. Quand bien même des pourparlers auraient été engagés.
